La guida completa su IVIE, Quadro RW, redditi da locazione e doppia imposizione per l’investitore italiano che acquista un immobile in Thailandia

Ogni settimana ricevo questa domanda da investitori italiani che stanno valutando un acquisto a Phuket: “Ma poi, in Italia, cosa devo dichiarare?”

È la domanda giusta. Ed è anche quella che troppo spesso viene glissata, affidata a un vago “ti aiuta il commercialista” oppure, peggio ancora, ignorata del tutto. Il risultato? Molti italiani che acquistano immobili all’estero si trovano anni dopo con contenziosi aperti con l’Agenzia delle Entrate per omissioni che avrebbero potuto evitare con una semplice pianificazione iniziale.

Questa guida non sostituisce la consulenza di un fiscalista internazionale — e alla fine capiremo perché quella consulenza è indispensabile — ma ti dà la mappa completa del territorio. Sai dove sei, cosa ti aspetta e cosa devi chiedere al tuo professionista.

A chi si rivolge questa guida A cittadini italiani fiscalmente residenti in Italia che acquistano un immobile in Thailandia — sia per uso personale che come investimento con messa a reddito. Il quadro cambia significativamente per chi ha trasferito la residenza fiscale all’estero.

1. Il punto di partenza: esiste una Convenzione tra Italia e Thailandia?

Sì, esiste. Ed è la buona notizia con cui cominciare. L’Italia e la Thailandia hanno firmato una Convenzione contro le doppie imposizioni il 22 dicembre 1977, ratificata dall’Italia con la Legge n. 202 del 2 aprile 1980. Questo accordo bilaterale regola come vengono tassati i redditi di un residente italiano prodotti in Thailandia (e viceversa), evitando che lo stesso reddito venga colpito due volte.

In pratica: se paghi tasse in Thailandia sui tuoi redditi immobiliari, non pagherai la stessa cosa di nuovo in Italia. Pagherai la differenza, se l’imposta italiana fosse più alta. Il meccanismo tecnico si chiama credito d’imposta: le tasse regolarmente versate in Thailandia vengono dedotte dall’imposta italiana dovuta sugli stessi redditi, fino a concorrenza di quest’ultima.

⚠ Attenzione: conserva sempre la documentazione Il credito d’imposta si applica solo se sei in grado di dimostrare di aver effettivamente pagato le imposte in Thailandia. Conserva tutte le ricevute di pagamento delle tasse thai e assicurati che siano facilmente reperibili in caso di verifica fiscale italiana.

2. Primo obbligo: il Quadro RW (monitoraggio fiscale)

Il primo adempimento che scatta quando acquisti un immobile in Thailandia non riguarda le tasse sui redditi — riguarda la dichiarazione del possesso del bene.

In Italia, la disciplina del monitoraggio fiscale (art. 4 del D.L. 167/1990) impone a tutti i residenti fiscali italiani di dichiarare ogni attività detenuta all’estero, inclusi gli immobili. Questo si fa compilando il Quadro RW nel Modello Redditi PF (oppure il Quadro W nel 730, disponibile dal periodo d’imposta 2024).

L’obbligo scatta indipendentemente dal fatto che l’immobile produca reddito o meno. Anche se la tua villa a Bang Tao è vuota tutto l’anno, devi comunque dichiararla.

Cosa va indicato nel Quadro RW

• Paese estero (Thailandia)
• Tipologia di investimento (immobile)
• Valore dell’immobile (vedi paragrafo IVIE per come calcolarlo)
• Quota di possesso e periodo di detenzione nell’anno
• Collegamento con il quadro reddituale (Quadro RL se locato; codice «infruttifero» se non locato)

⚠ Sanzioni per omissione L’omessa compilazione del Quadro RW comporta sanzioni che vanno dal 3% al 15% del valore delle attività non dichiarate. La Thailandia non è un Paese a fiscalità privilegiata, quindi non si applicano le sanzioni raddoppiate previste per i cosiddetti «paradisi fiscali». Tuttavia si tratta di importi significativi: su un immobile da 150.000 euro, la sanzione minima è di 4.500 euro.

3. Secondo obbligo: l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero)

L’IVIE è l’equivalente dell’IMU per gli immobili situati fuori dai confini italiani. La pagano tutti i residenti fiscali italiani che detengono immobili all’estero.

Aliquota

L’aliquota ordinaria è dell’1,06% sul valore dell’immobile (aumentata dallo 0,76% con la Legge di Bilancio 2024, L. 213/2023, art. 1 c. 91 — confermata invariata per il 2025 e 2026). L’imposta non è dovuta se l’importo calcolato è inferiore a 200 euro (franchigia).

Base imponibile per un immobile in Thailandia

Per gli immobili in Paesi extra-UE/SEE (come la Thailandia), la base imponibile è determinata in questo ordine:

• 1. Il costo di acquisto risultante dall’atto (il prezzo pagato e riportato nel contratto di compravendita registrato)
• 2. In mancanza di atto: il valore di mercato rilevabile nel luogo dove si trova l’immobile alla fine del periodo d’imposta

📊 Esempio pratico Appartamento acquistato a Bang Tao (Phuket) nel 2025 al prezzo di 8.000.000 THB, equivalenti a circa 210.000 euro al tasso di cambio dell’atto. Il Quadro RW del Modello Redditi 2026 dovrà indicare questo valore.  IVIE annua: 210.000 × 1,06% = 2.226 euro/anno  Nota: il valore in euro va calcolato al tasso di cambio medio dell’anno (pubblicato dalla Banca d’Italia). Se il baht si rivaluta, la base imponibile IVIE cresce anche senza variazioni del prezzo in baht.

Credito d’imposta sull’IVIE

La Thailandia ha introdotto una Land and Building Tax nel 2020 con aliquote che variano in base alla tipologia d’uso (residenziale, commerciale, agricolo). Se questa imposta patrimoniale viene versata in Thailandia, può essere detratta dall’IVIE dovuta in Italia, riducendo il doppio prelievo patrimoniale.

4. Terzo obbligo: i redditi da locazione

Se metti a reddito il tuo immobile a Phuket — attraverso Airbnb, una property management company, o un contratto di affitto tradizionale — i canoni percepiti costituiscono redditi di fabbricati esteri, tassabili in Italia.

Come si dichiarano

I redditi da locazione di immobili esteri vanno indicati nel Quadro RL del Modello Redditi PF (rigo RL12, «redditi di terreni e fabbricati situati all’estero»). A differenza degli immobili italiani, non si applica la cedolare secca: i redditi esteri da locazione si sommano al reddito complessivo e vengono tassati con l’aliquota IRPEF ordinaria progressiva.

Come funziona la doppia imposizione sui canoni

La Convenzione Italia-Thailandia stabilisce che i redditi immobiliari sono tassabili nello Stato in cui l’immobile è situato (principio della fonte). La Thailandia ha diritto di tassarli per prima. L’Italia li tassa anch’essa, ma riconosce il credito d’imposta per le tasse già pagate in Thailandia.

Passaggio	Cosa succede
1. Incassi canoni in Thailandia	Il reddito è prodotto nello Stato di fonte (Thailandia)
2. Paghi tasse in Thailandia	Withholding tax o Personal Income Tax thai sul reddito da affitto
3. Dichiari in Italia (Quadro RL)	Il reddito entra nel tuo IRPEF ordinario progressivo
4. Applichi il credito d’imposta	Le tasse pagate in Thailandia si deducono dall’IRPEF italiana
5. Versi solo la differenza	Se l’IRPEF italiana è più alta, paghi solo il delta residuo

📱 DAC7 e Airbnb: attenzione alla segnalazione automatica Dal 2023, le piattaforme di affitto breve come Airbnb sono obbligate dalla Direttiva europea DAC7 a comunicare alle autorità fiscali i dati degli host e i relativi guadagni. Anche se il tuo immobile è in Thailandia, se usi Airbnb tramite un account europeo i dati vengono incrociati automaticamente con il fisco italiano. Non è possibile «dimenticarsi» di dichiarare questi canoni.

5. Quarto aspetto: la plusvalenza in caso di rivendita

Cosa succede quando vendi il tuo immobile a Phuket con un guadagno? Il tema della plusvalenza è uno dei più delicati — e anche quello dove è più facile ricevere consigli sbagliati.

Normativa italiana: la regola dei 5 anni

In Italia, la plusvalenza realizzata dalla vendita di un immobile estero è in linea di principio imponibile come reddito diverso (art. 67, comma 1, lett. b del TUIR). L’Agenzia delle Entrate ha confermato con la Risposta a Interpello n. 122/2023 che questa disciplina si applica agli immobili esteri esattamente come a quelli italiani.

Se tra la data di acquisto e quella di vendita sono trascorsi più di 5 anni, la plusvalenza è esente da tassazione in Italia. Se la vendita avviene entro i 5 anni, la plusvalenza si somma agli altri redditi e viene tassata con aliquota IRPEF ordinaria progressiva (fino al 43%).

⚠ Attenzione: l’imposta sostitutiva del 26% non è applicabile agli immobili in Thailandia

Per gli immobili venduti in Italia, il venditore può optare per un’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, dichiarandolo al notaio al momento dell’atto. Tuttavia, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 143/E del 2007) e confermato dalla prassi, questa opzione richiede la presenza di un notaio italiano all’atto di compravendita. Poiché la vendita di un immobile in Thailandia avviene con atto rogato da un notaio thai (o funzionario del Land Department), il regime sostitutivo del 26% non è disponibile. In caso di plusvalenza tassabile, si applicherà quindi l’IRPEF ordinaria a scaglioni, con la possibilità di dedurre le imposte pagate in Thailandia.

Normativa thai sulla plusvalenza

In Thailandia il venditore paga una Specific Business Tax (SBT) del 3,3% se l’immobile è detenuto da meno di 5 anni, oppure una Stamp Duty dello 0,5% se detenuto da più di 5 anni. Sono tipicamente a carico del venditore ma spesso negoziate tra le parti. Anche queste imposte generano un credito d’imposta utilizzabile in Italia sull’eventuale IRPEF dovuta.

📊 Esempio: plusvalenza su villa acquistata nel 2021 e rivenduta nel 2026 Acquisto 2021: 12.000.000 THB (equivalenti a 330.000 €) Vendita 2026: 18.000.000 THB (equivalenti a 490.000 €) Pluvalenza: circa 160.000 €  Poiché sono trascorsi 5 anni, la plusvalenza è ESENTE da IRPEF in Italia. In Thailandia verrà applicata la Stamp Duty dello 0,5% sul prezzo di vendita.  La pianificazione temporale fa una differenza enorme: la stessa operazione fatta nel 2025 (4 anni dal rogito) avrebbe generato un’IRPEF italiana potenzialmente superiore ai 50.000 euro.

6. Come trasferire il denaro: il Foreign Exchange Transaction Form

Questo è uno degli aspetti più trascurati, eppure fondamentale per tutelare il tuo investimento sia oggi che al momento della rivendita.

Per acquistare un immobile in Thailandia come straniero, il denaro deve entrare nel Paese tramite bonifico internazionale dalla tua banca italiana/estera. La banca thai che riceve i fondi è tenuta a rilasciare un documento chiamato Foreign Exchange Transaction Form (FET), detto anche Thor Tor 3.

Perché il FET è fondamentale

• Certifica che i fondi sono stati importati legalmente dall’estero in valuta straniera
• È richiesto obbligatoriamente al momento del trasferimento di proprietà presso il Land Department thai
• Ti permette, in futuro, di rimpatriare il ricavato della vendita in valuta estera (euro o dollari)
• È la prova documentale che il tuo investimento rispetta le norme sulla circolazione dei capitali

⚠ Errore comune da non commettere mai Alcuni acquirenti, per semplicità, trasferiscono il denaro su un proprio conto thai già in baht e poi lo usano per pagare l’immobile. Questo rende difficile o impossibile ottenere il FET. Senza FET, al momento della rivendita non potrai dimostrare l’importazione legale dei fondi originari e potresti non riuscire a portare il ricavato fuori dalla Thailandia — bloccando di fatto i tuoi capitali nel Paese.

7. Il quadro completo: riepilogo per tipo di situazione

Situazione	Obblighi in Thailandia	Obblighi in Italia
Immobile acquistato, non locato	Land & Building Tax annuale (aliquota residenziale: molto bassa)	Quadro RW (monitoraggio) + IVIE 1,06% sul prezzo di acquisto
Immobile locato (affitti brevi o lunghi)	Withholding Tax o Personal Income Tax thai sui canoni	Quadro RW + IVIE + Quadro RL (redditi locazione) con credito d’imposta
Rivendita entro 5 anni dall’acquisto	Specific Business Tax 3,3% sul prezzo di vendita	Plusvalenza in Quadro RL — IRPEF ordinaria progressiva con credito d’imposta
Rivendita dopo 5 anni dall’acquisto	Stamp Duty 0,5% sul prezzo di vendita	Quadro RW nell’anno — plusvalenza ESENTE da IRPEF in Italia

8. Checklist operativa per l’acquirente italiano

• Prima dell’acquisto: consulta un fiscalista italiano specializzato in fiscalità internazionale (non basta il tuo commercialista di fiducia se non conosce il diritto tributario thai e le Convenzioni)
• Al momento del pagamento: fai arrivare i fondi via bonifico internazionale direttamente sul conto thai del developer o del venditore — richiedi immediatamente il Foreign Exchange Transaction Form (FET) alla banca ricevente
• Conserva l’atto di acquisto in copia autentica con il prezzo indicato: è la tua base imponibile IVIE e la base di calcolo dell’eventuale plusvalenza futura
• Ogni anno: compila il Quadro RW (o Quadro W nel 730) dichiarando il valore dell’immobile — anche se non produce reddito
• Ogni anno: versa l’IVIE (1,06% del prezzo di acquisto convertito in euro) tramite F24 entro le scadenze IRPEF ordinarie
• Se l’immobile è locato: raccogli tutte le ricevute delle tasse pagate in Thailandia sui canoni — sono il tuo credito d’imposta da usare in Italia
• In caso di rivendita: verifica la data esatta dell’atto di acquisto (regola dei 5 anni) e pianifica la tempistica con un fiscalista prima di firmare qualsiasi preliminare
• Conserva tutta la documentazione in formato digitale e fisico per almeno 10 anni (i termini di accertamento fiscale italiano sono lunghi)

9. Quanto costa davvero in tasse italiane? Un calcolo concreto

Molti investitori temono un aggravio fiscale insostenibile. La realtà è più rassicurante di quanto si creda.

📊 Caso reale: condo 45 m² a Rawai — prezzo di acquisto 5.500.000 THB (circa 145.000 €) IVIE annua: 145.000 × 1,06% = 1.537 euro/anno  Se affittato con reddito lordo stimato di 15.000 € annui:   — Tasse thai pagate sull’affitto: circa 700–900 €   — IRPEF italiana lorda (aliquota media 35%): 5.250 €   — Meno credito d’imposta thai: – 800 €   — IRPEF netta dovuta in Italia: circa 4.450 €   — Totale tasse (thai + italiane + IVIE): circa 6.700 €  Rendimento netto dopo tutte le tasse:   15.000 – 6.700 = 8.300 € su 145.000 € investiti = 5,7% netto  Confronto: un immobile affittato in Italia con gli stessi numeri avrebbe un rendimento netto inferiore (cedolare secca 21% solo sull’affitto, ma con IMU, spese condominiali e manutenzione tipicamente più alte). Il doppio obbligo fiscale non azzera il vantaggio competitivo di Phuket.

10. Perché serve comunque un fiscalista specializzato

Questa guida ti ha dato la mappa. Ma la navigazione richiede un pilota esperto. Almeno tre ragioni concrete:

La normativa cambia

L’aliquota IVIE è già cambiata nel 2024 (da 0,76% a 1,06%). Le circolari dell’Agenzia delle Entrate vengono aggiornate. Un fiscalista aggiornato vale molto più di una guida, per quanto dettagliata.

La tua situazione è unica

Se sei un lavoratore dipendente, un autonomo, un pensionato o un imprenditore le aliquote IRPEF e le deduzioni disponibili cambiano radicalmente. La struttura ottimale dell’investimento — acquisto diretto, acquisto tramite società, intestazione al coniuge — dipende interamente dalla tua situazione complessiva.

La pianificazione previene i problemi

Un problema fiscale che si risolve prima dell’acquisto costa qualche centinaio di euro di consulenza. Lo stesso problema scoperto durante una verifica fiscale può costare decine di migliaia di euro tra imposte, sanzioni e interessi.

📩 Come possiamo aiutarti lavoriamo a stretto contatto con professionisti fiscali italiani specializzati in investimenti in Asia. Se stai valutando un acquisto in Thailandia, possiamo metterti in contatto con il consulente giusto prima ancora di firmare qualsiasi documento. Scrivici — una call preliminare non costa nulla.

Nota legale

Questo articolo ha finalità informative e divulgative generali. Non costituisce consulenza fiscale o legale professionale. Le normative fiscali possono subire variazioni nel tempo — i dati riportati sono aggiornati a giugno 2026. Prima di procedere a qualsiasi acquisto immobiliare all’estero, si raccomanda di rivolgersi a un commercialista o fiscalista abilitato con comprovata esperienza in fiscalità internazionale Italia-Thailandia.