Una replica all’analisi di The Nation Thailand: il settore non è in crisi generalizzata, ma in una fase di consolidamento guidata dai grandi player. Phuket guida la crescita mentre Bangkok si riorganizza.
La recente analisi pubblicata da The Nation Thailand, che dipinge il settore condominiale thailandese come una “bomba da 150 miliardi di baht” pronta a esplodere, merita una lettura più sfumata. Se è vero che il mercato affronta sfide significative, è altrettanto vero che l’articolo generalizza eccessivamente, dipingendo un quadro apocalittico che non riflette la complessa realtà del settore.
Dove The Nation vede una crisi sistemica, noi vediamo una correzione necessaria e un consolidamento guidato dai player più solidi. Ecco i punti chiave che ridimensionano l’allarme.
1. Non tutto il mercato è Bangkok: il caso Phuket smentisce la crisi
Il primo e più evidente limite dell’analisi di The Nation è la generalizzazione dell’intero mercato thailandese partendo dalla situazione di Bangkok. È come giudicare l’intera economia italiana solo dai dati di Milano.
La realtà di Phuket racconta una storia completamente diversa.
Mentre Bangkok soffre per l’eccesso di offerta e la debolezza del credito locale, Phuket sta vivendo un momento d’oro:
- La domanda è trainata da acquirenti internazionali con alto potere d’acquisto (russi, europei, cinesi, americani) che vedono nell’isola una destinazione sicura per investimenti e seconde case.
- I grandi sviluppatori come Sansiri considerano Phuket la loro “seconda base di reddito” dopo Bangkok, con piani di espansione ambiziosi.
- Il segmento delle ville di lusso e dei condominium di alta gamma continua a registrare vendite robuste, con tempi di assorbimento molto più rapidi rispetto alla capitale.
Ignorare Phuket in un’analisi sul mercato immobiliare thailandese significa omettere uno dei capitoli più importanti e positivi della storia.
2. I giganti non affondano: Sansiri, Central Pattana e la forza dei bilanci solidi
L’articolo originale parla di un settore in “modalità sopravvivenza”, come se tutti gli operatori fossero sulla stessa barca. La realtà è che il mercato si sta polarizzando rapidamente:
Sansiri: il caso di gestione virtuosa
Lontano dall’essere in difficoltà, Sansiri ha dimostrato una capacità di adattamento esemplare:
- Ha chiuso il 2025 con una solida performance finanziaria, grazie a una gestione stringente della liquidità e a un basso inventario.
- Le sue obbligazioni sono regolarmente sovrascritte, segno che il mercato finanziario ripone fiducia nel gruppo.
- Ha aumentato gli obiettivi di trasferimento per il 2026, scommettendo proprio su mercati resilienti come Phuket e sul segmento luxury a Bangkok.
Central Pattana: un modello di business diversificato
Definire Central Pattana semplicemente un “costruttore” è riduttivo. Il gigante degli shopping center e degli spazi commerciali:
- Beneficia della ripresa dei consumi e del turismo, con marchi internazionali che continuano a cercare spazi nei suoi mall.
- Il suo core business è la locazione commerciale, un settore con dinamiche completamente diverse dalla vendita di condomini.
- La diversificazione protegge Central Pattana dalle fluttuazioni del mercato residenziale molto più di quanto faccia con operatori puri.
Raimon Land: il lusso come nicchia resiliente
Anche Raimon Land, pur con le sue difficoltà finanziarie del 2025, opera in un segmento – il lusso – che storicamente resiste meglio alle crisi. Le perdite registrate riflettono più problemi specifici di timing e project management che una crisi generalizzata del settore luxury.
3. La “time bomb” è solo una correzione: chi era esposto paga, chi è solido consolida
L’articolo di The Nation presenta le scadenze obbligazionarie e l’arrivo di nuovi condomini come una minaccia. Noi lo vediamo come la naturale evoluzione di un mercato che elimina gli attori più deboli.
- Il problema sono i costruttori medi e piccoli: Quelli con rating BBB, bilanci fragili e un inventario invenduto di condomini economici a Bangkok sono effettivamente a rischio. Ma questa è la selezione naturale del mercato.
- I grandi approfittano della crisi: Player come Sansiri non solo resistono, ma guadagnano quote di mercato mentre i concorrenti più piccoli escono dalla scena. Il consolidamento è un fenomeno fisiologico e salutare per il settore.
- Il mercato del lusso e delle seconde case regge: La domanda per prodotti di alta qualità in posizioni privilegiate (prime location a Bangkok, zone turistiche come Phuket e Samui) rimane sostenuta. Non c’è “troppa offerta” di buoni prodotti, ma troppa offerta di prodotti mediocri in aree sbagliate.
4. Le soluzioni esistono: riforme e nuove opportunità
L’articolo originale cita giustamente la necessità di riforme strutturali, ma dimentica di sottolineare che il settore sta già reagendo.
- Nuovi modelli di business: Le società di gestione patrimoniale (AMC) che acquistano vecchie case, le ristrutturano e le rivendono con pacchetti finanziari sono un esempio di come il mercato trovi soluzioni per i segmenti a reddito medio-basso.
- Estensione dei leasehold: La proposta di estendere i contratti di locazione a 60 anni, se approvata, potrebbe sbloccare un enorme potenziale di investimenti esteri a lungo termine.
- Riqualificazione urbana: L’idea di permettere ai privati di riqualificare aree dismesse lungo le linee di trasporto di massa, in cambio di canoni al governo, potrebbe trasformare aree oggi degradate in nuovi poli residenziali e commerciali.
L’analisi di The Nation Thailand ha il merito di evidenziare le vulnerabilità del settore condominiale di Bangkok e i rischi per gli operatori più deboli. Tuttavia, dipinge un quadro incompleto e ingiustamente allarmistico.
La verità è che il mercato immobiliare thailandese sta attraversando una fase di maturazione. Mentre i costruttori con fondamentali deboli e prodotti sbagliati sono destinati a soffrire (o a scomparire), i grandi gruppi solidi, diversificati e con strategie chiare stanno consolidando la loro posizione.
Guardando al 2026, vediamo non una “bomba” pronta a esplodere, ma un settore che:
- Si polarizza: pochi grandi vincono, molti piccoli perdono.
- Si regionalizza: Bangkok segue dinamiche diverse da Phuket, Pattaya, Hua Hin o Chiang Mai.
- Si evolve: nascono nuovi modelli di business e si spinge per riforme che renderanno il mercato più maturo e trasparente.
La “time bomb” esiste, ma solo per chi non ha saputo adattarsi. Per i player solidi e ben gestiti, il 2026 sarà l’anno del consolidamento e della crescita.
Nota: Questo articolo si basa su dati di mercato pubblicati da fonti come Bangkok Post, CBRE Thailand, Knight Frank Thailand e sui report finanziari delle società citate, aggiornati al primo trimestre 2026.