Proprietà per stranieri, tasse, costi di rivendita e opportunità nel 2026
Il Sud-Est asiatico è una delle aree più dinamiche del mercato immobiliare internazionale. Crescita economica, turismo, nuove infrastrutture e prezzi competitivi attirano investitori da tutto il mondo.
Tuttavia, le condizioni cambiano profondamente da un Paese all’altro. In alcuni mercati uno straniero può possedere un appartamento in piena proprietà; in altri riceve soltanto un diritto limitato nel tempo. Cambiano anche quote straniere, tassazione, costi di rivendita e facilità di recuperare il capitale.
Questa guida confronta Thailandia, Vietnam, Cambogia, Indonesia, Filippine, Malesia, Singapore e Myanmar, considerando:
- diritto di proprietà e durata;
- quota riservata agli stranieri;
- costi di acquisto;
- imposte annuali e redditi da locazione;
- tassazione e costi della rivendita;
- maturità, liquidità e rischio del mercato.
Avvertenza: le percentuali sono indicative e aggiornate a settembre 2026. Imposte, esenzioni e responsabilità possono dipendere dall’immobile, dalla posizione fiscale delle parti e dalla località. Prima di acquistare è necessaria una verifica legale e fiscale indipendente.
Il confronto in sintesi
| Paese | Diritto principale | Limite o durata | Costo fiscale d’ingresso indicativo | Principale costo di rivendita | Valutazione |
|---|---|---|---|---|---|
| Thailandia | Condo freehold | 49% della superficie | Transfer fee 2%, spesso condivisa | SBT 3,3% o stamp duty 0,5%, più ritenuta | Miglior equilibrio |
| Vietnam | Proprietà abitativa a termine | 30% delle unità; normalmente 50 anni | Relativamente contenuto | 2% sul prezzo lordo per la persona fisica | Crescita alta, diritto limitato |
| Cambogia | Freehold di unità idonee | 70%; sopra il piano terra | Transfer tax 4% | CGT 20% sul guadagno prevista dal 2027 | Potenziale alto, rischio maggiore |
| Indonesia | Hak Pakai o leasehold | Fino a 80 anni complessivi | BPHTB fino al 5%; possibile IVA | 2,5% sul prezzo lordo | Interessante, struttura complessa |
| Filippine | Condo freehold | Quota straniera 40% | Circa 2,5–3%, secondo il caso | CGT 6% sul valore lordo applicabile | Ambiente anglofono, uscita costosa |
| Malesia | Freehold o leasehold | Soglie e consenso statale | Stamp duty 8% per molti stranieri | RPGT 30% nei primi 5 anni; 10% dopo | Ampia scelta, ingresso costoso |
| Singapore | Condo privato | Restrizioni sulle landed property | BSD + ABSD normalmente 60% | Possibile SSD se vendita rapida | Sicurissima, fiscalmente proibitiva |
| Myanmar | Condo qualificato | Fino al 40% delle unità | Variabile | CGT generalmente 10% sul guadagno | Rischio molto alto |
1. Thailandia: il mercato più equilibrato
Uno straniero può acquistare un’unità in un condominio registrato in foreign freehold, con titolo intestato direttamente a proprio nome e senza scadenza. La superficie posseduta da stranieri non può superare il 49% della superficie complessiva delle unità. I fondi devono normalmente arrivare dall’estero in valuta estera ed essere documentati dalla banca thailandese.
Costi e tassazione
| Voce | Indicazione generale |
|---|---|
| Transfer fee | 2% del valore stimato dal Land Department; può essere divisa contrattualmente |
| Specific Business Tax | 3,3% sul maggiore tra prezzo e valore stimato, quando applicabile |
| Stamp duty | 0,5%, normalmente alternativa alla SBT |
| Ritenuta del venditore persona fisica | Variabile secondo valore stimato, anni di possesso e deduzioni |
| Ritenuta del venditore società | Generalmente 1% sul maggiore tra prezzo e valore stimato |
| Imposta annuale | Per molti immobili residenziali non principali parte da circa 0,02% del valore stimato |
| Reddito da locazione | Imponibile; per gli edifici è normalmente ammessa una deduzione forfettaria del 30% o quella dei costi effettivi |
| Commissione di rivendita | Spesso 3–5% |
La SBT riguarda frequentemente società e persone fisiche che vendono entro cinque anni. Possono esistere eccezioni legate all’abitazione principale, alla successione o a trasferimenti familiari.
Vantaggi: condo freehold perpetuo, costi relativamente contenuti, turismo internazionale, buona domanda locativa, infrastrutture e mercato secondario sviluppato.
Attenzione: lo straniero non può normalmente possedere direttamente il terreno. Il leasehold di una villa non equivale alla proprietà freehold.
Profilo ideale: chi cerca equilibrio tra sicurezza del titolo, rendimento, uso personale e futura rivendita.
2. Vietnam: crescita forte, proprietà limitata
Gli stranieri possono acquistare determinate abitazioni in progetti autorizzati. La proprietà è normalmente limitata a 50 anni, con possibile estensione soggetta alla normativa vigente. La quota straniera non può generalmente superare il 30% delle unità di ciascun edificio o blocco.
Costi e tassazione
| Voce | Indicazione generale |
|---|---|
| IVA sul nuovo | Può essere incorporata nel prezzo del costruttore |
| Fondo manutenzione | Nei nuovi condomini può essere richiesto, spesso nella misura del 2% |
| Registrazione | Generalmente contenuta |
| Reddito da locazione | Può comportare IVA e imposta personale oltre le soglie previste |
| Rivendita da persona fisica | Generalmente 2% sul prezzo lordo, non sul guadagno |
| Commissione di agenzia | Spesso 1–3% |
Vantaggi: crescita economica e urbana, classe media in espansione e prezzi ancora interessanti.
Attenzione: durata limitata, progetti autorizzati e quota straniera da verificare.
Profilo ideale: investitore orientato alla crescita, disposto ad accettare un diritto a termine.
3. Cambogia: freehold e quota fino al 70%
Gli stranieri possono acquistare unità private in edifici in comproprietà fino al 70% della superficie privata. Le unità devono trovarsi sopra il piano terra; il terreno resta escluso dalla proprietà straniera diretta.
Costi e tassazione
| Voce | Indicazione generale |
|---|---|
| Imposta di trasferimento | 4% sul valore imponibile riconosciuto |
| Imposta annuale | 0,1% sulla parte che supera la franchigia |
| Reddito da locazione | Imponibile; possibile ritenuta per il non residente |
| Commissione di rivendita | Spesso 3–5% |
| Plusvalenza immobiliare | 20% sul guadagno imponibile, con applicazione agli immobili rinviata al 1° gennaio 2027 |
Vantaggi: quota elevata, proprietà senza scadenza per unità conformi, prezzi accessibili e potenziale di crescita.
Attenzione: qualità del titolo, liquidità e standard dei progetti meno uniformi.
Profilo ideale: investitore di lungo periodo con maggiore tolleranza al rischio.
4. Indonesia: grande richiamo turistico, struttura complessa
Uno straniero non può possedere il terreno con titolo pieno Hak Milik. Le principali soluzioni sono Hak Pakai, leasehold Hak Sewa o una struttura societaria idonea. L’Hak Pakai può raggiungere, attraverso estensioni e rinnovo, una durata complessiva fino a 80 anni, con requisiti specifici.
Costi e tassazione
| Voce | Indicazione generale |
|---|---|
| BPHTB, imposta di acquisizione | Fino al 5% della base imponibile, al netto della franchigia locale |
| IVA sul nuovo | Può arrivare al 12% nelle vendite imponibili |
| Imposta annuale PBB | Variabile secondo valore e amministrazione |
| Reddito da locazione | Possibile ritenuta del 20% per il non residente, salvo trattati |
| Imposta del venditore | Generalmente 2,5% del valore lordo di trasferimento |
| Commissione di agenzia | Spesso 3–5% |
Vantaggi: forza turistica di Bali e domanda elevata in alcune aree.
Attenzione: Hak Pakai, leasehold e società non equivalgono al freehold del terreno. Licenze e destinazione d’uso sono essenziali.
Profilo ideale: investitore esperto, capace di gestire una struttura legale più complessa.
5. Filippine: condo freehold e quota del 40%
Gli stranieri non possono possedere direttamente il terreno, ma possono acquistare unità condominiali se la quota straniera dell’edificio non supera il 40%. L’inglese diffuso rende il sistema più accessibile agli investitori internazionali.
Costi e tassazione
| Voce | Indicazione generale |
|---|---|
| Documentary Stamp Tax | 1,5% sul maggiore tra prezzo e valore applicabile |
| Local transfer tax | Normalmente 0,5% nelle province e fino a 0,75% a Metro Manila |
| Registrazione e notaio | Complessivamente possono incidere per circa 1–2% |
| Imposta annuale | Fino all’1% del valore imponibile a Metro Manila e fino al 2% altrove, oltre a prelievi locali |
| Rivendita di capital asset | CGT del 6% sul maggiore tra prezzo lordo e valore fiscale |
| Commissione di agenzia | Spesso 3–5% |
Se l’immobile è un ordinary asset o il venditore è una società, possono applicarsi IVA, ritenute e imposta sul reddito.
Vantaggi: freehold condominiale, inglese, grandi mercati urbani e popolazione giovane.
Attenzione: il 6% sulla rivendita è calcolato sul valore lordo, non sul profitto reale.
Profilo ideale: investitore interessato a un ambiente anglofono e con orizzonte non breve.
6. Malesia: più possibilità, ingresso costoso
La Malesia consente agli stranieri di acquistare appartamenti e, in determinate condizioni, proprietà con terreno. Sono normalmente richiesti consenso statale e un prezzo minimo, variabile secondo Stato e categoria.
Costi e tassazione
| Voce | Indicazione generale |
|---|---|
| Stamp duty residenziale | Dal 1° gennaio 2026, generalmente 8% per stranieri non permanent resident |
| Consenso statale | Possibili levy e costi amministrativi |
| Spese legali | Progressive, oltre a esborsi e imposte |
| Imposte annuali | Quit rent e assessment tax, variabili localmente |
| Reddito da locazione | Per il non residente, generalmente 30% sul reddito imponibile netto, salvo trattati |
| RPGT stranieri | 30% sul guadagno nei primi cinque anni; 10% dal sesto |
| Commissione di rivendita | Normalmente fino a circa 3%, più imposte |
Vantaggi: alcune proprietà con terreno, uso diffuso dell’inglese e mercati diversificati.
Attenzione: stamp duty dell’8%, RPGT e regole diverse in ogni Stato.
Profilo ideale: acquirente con budget medio-alto interessato a terreno o permanenza di lungo periodo.
7. Singapore: massima sicurezza, fiscalità proibitiva
Singapore offre certezza giuridica, trasparenza e valuta forte. Gli stranieri possono acquistare molti condomini privati, mentre le landed properties sono fortemente limitate.
Costi e tassazione
| Voce | Indicazione generale |
|---|---|
| Buyer’s Stamp Duty | Progressiva, fino al 6% per la componente residenziale di maggior valore |
| Additional Buyer’s Stamp Duty | Normalmente 60% per lo straniero, salvo specifiche remissioni |
| Imposta annuale | Progressiva sul valore locativo annuale |
| Reddito da locazione | Imponibile secondo la posizione fiscale |
| Rivendita rapida | Possibile Seller’s Stamp Duty nel periodo previsto |
| Commissione | Negoziabile |
Vantaggi: stabilità, liquidità nel segmento prime e sistema finanziario affidabile.
Attenzione: per molti stranieri l’ABSD del 60% rende l’investimento residenziale antieconomico. Alcune nazionalità possono beneficiare di remissioni da verificare.
Profilo ideale: investitore con patrimonio molto elevato o diritto a specifiche agevolazioni.
8. Myanmar: possibilità teoriche, rischio molto alto
La legge consente teoricamente agli stranieri di possedere fino al 40% delle unità di un condominio qualificato. Instabilità politica, difficoltà bancarie, rischio valutario e sanzioni rendono però l’investimento estremamente complesso.
Costi e tassazione
| Voce | Indicazione generale |
|---|---|
| Acquisto e registrazione | Variabili; applicazione pratica da verificare |
| Reddito da locazione | Imponibile secondo posizione e normativa vigente |
| Plusvalenza | Generalmente 10% sul guadagno oltre le soglie previste |
| Liquidità e valuta | Rischio molto elevato |
Vantaggi: potenziale teorico di sviluppo e quota straniera del 40%.
Attenzione: la previsione di legge non garantisce un mercato accessibile, finanziabile o liquido. Trasferire e rimpatriare fondi può essere difficile.
Profilo ideale: soltanto investitori altamente specializzati. Non è adatto all’investitore medio.
Quale Paese conviene davvero?
Considerando una sola caratteristica, ogni mercato può sembrare vincente:
- la Cambogia offre la quota straniera più alta;
- il Vietnam presenta una forte crescita economica;
- l’Indonesia beneficia della notorietà turistica di Bali;
- le Filippine offrono condo freehold e un ambiente anglofono;
- la Malesia permette, in alcuni casi, proprietà con terreno;
- Singapore garantisce la massima stabilità;
- il Myanmar conserva un potenziale puramente teorico.
Ma un buon investimento dipende dall’insieme di proprietà, durata, tassazione, affitto, domanda internazionale, infrastrutture e possibilità di rivendere.
Perché dal confronto emerge la Thailandia
La Thailandia non offre la quota straniera più alta e non permette normalmente allo straniero di possedere il terreno. È però il Paese con il miglior equilibrio complessivo.
| Criterio | Vantaggio della Thailandia |
|---|---|
| Diritto | Condo freehold autentico, intestato allo straniero e senza scadenza |
| Costo d’ingresso | Molto inferiore a Malesia e Singapore |
| Durata | Nessun limite di 50 o 80 anni come Vietnam e Indonesia |
| Mercato | Più maturo e liquido di Cambogia e Myanmar |
| Turismo | Domanda internazionale consolidata |
| Infrastrutture | Aeroporti, ospedali, scuole internazionali e servizi |
| Varietà | Bangkok, Phuket, Pattaya, Chiang Mai e altri mercati distinti |
| Rivendita | Mercato secondario più sviluppato rispetto a molti concorrenti |
| Fiscalità | Costi gestibili se l’operazione è strutturata correttamente |
In Vietnam il diritto è limitato nel tempo. In Cambogia il potenziale è accompagnato da minore liquidità. In Indonesia la struttura è più complessa. Nelle Filippine il costo d’uscita può essere pesante. In Malesia l’ingresso è diventato costoso. Singapore è fiscalmente proibitiva per molti e il Myanmar presenta rischi troppo elevati.
La Thailandia unisce invece proprietà freehold, turismo internazionale, infrastrutture, costi relativamente contenuti e mercato consolidato.
Ogni acquisto deve essere valutato individualmente. Tuttavia, confrontando gli otto mercati, la Thailandia risulta oggi la scelta più completa per la maggior parte degli investitori stranieri.
La Cambogia può offrire maggiore crescita potenziale, Singapore maggiore sicurezza e la Malesia più possibilità per alcune proprietà con terreno. Ma nessuno di questi mercati combina gli stessi elementi con lo stesso equilibrio.
Per chi desidera acquistare un immobile, utilizzarlo, affittarlo e conservare una concreta possibilità di rivendita, investire in Thailandia — soprattutto in un condominio foreign freehold selezionato correttamente — continua a rappresentare una delle soluzioni più convincenti del Sud-Est asiatico.
Prima di firmare o versare un deposito bisogna verificare titolo, quota straniera, reputazione del costruttore, domanda reale, costi condominiali e imposte previste all’acquisto e alla futura rivendita.
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